Hey, espere um minuto! Nos últimos meses, os media nacionais residiram no colapso do mercado de hipoteca do subprime e do impulso das execuções duma hipoteca. Mas há um outro lado a esta história que deve igualmente ser considerada.

A associação dos banqueiros de hipoteca liberou recentemente seu exame nacional da delinquência e os números não são o que você pode pensar. Verdadeira, a taxa de empréstimos que caem no último trimestre da execução duma hipoteca era a mais elevada na história de 54 anos do exame. 8.4% de empréstimos do subprime eram mais de 90 dias tarde ou já no processo da execução duma hipoteca. Que a estatística está moderando, mas ela falta o ponto. Se 8.4% são seriamente delinquente ou na execução duma hipoteca, 91.6% dos devedores secundário-principais são atuais com seus empréstimos e factura de seus pagamentos de hipoteca no tempo. Estão apreciando os benefícios da posse home. Aqueles devedores foram dados a oportunidade ao próprio (um pouco do que o aluguel) por causa da disponibilidade de empréstimos secundário-principais e aproveitaram-se com sucesso dessa oportunidade. Para eles, “o sonho americano” transformou-se uma realidade.

Naturalmente, a taxa de opção 8.4% é elevada, mas os problemas financeiros não-antecipados acontecem. Apesar de tudo, os povos não compram HOME, tomam para fora empréstimos, e então não os optam intencionalmente. Geralmente algo sério acontece interromper o processo natural. Geralmente, é perda de trabalho, de divórcio, de catástrofe médica, ou de alguma outra emergência financeira não-antecipado que faz com que os povos optem. Mantenha na mente, embora, você não tem que um devedor secundário-principal ter problemas financeiros. Apronte devedores igualmente optam em seus empréstimos e perdem suas HOME na execução duma hipoteca (ninguém é imune neste mercado). Sure, as porcentagens são mais elevadas para devedores secundário-principais, mas estão tipicamente em uma situação financeira mais vulnerável. Naturalmente, têm uma taxa de interesse mais elevada e pagam pagamentos de hipoteca maiores cada mês, assim que corte-os alguma folga. De qualquer maneira, a solução não é ao empréstimo do subprime da interrupção, mas para abraçar um pouco necessidades originais destes devedores. Particular agora, os emprestadores precisam de oferecer a proprietário do delinquente programas reestruturar seus empréstimos e evitar a execução duma hipoteca. Olhar de Let em porque.

Investigar mais profunda no exame do MBA, nós descobrimos diversos fatos surprising. Por exemplo, o impulso no último trimestre das execuções duma hipoteca secundário-principais foi conduzido por quatro grandes estados, Califórnia, Arizona, Nevada, e Florida. Se não era para a avalancha de execuções duma hipoteca naqueles quatro estados, haveria uma gota total na taxa de arquivamentos da execução duma hipoteca por todo o país. Trinta e quatro estados relataram realmente uma diminuição na taxa de execuções duma hipoteca novas da execução duma hipoteca no último trimestre, e os estados restantes (à excepção daqueles quatro) relataram somente um aumento modesto.

Há igualmente uma divergência larga entre taxa fixa e empréstimos da ajustável-taxa. A taxa da delinquência para empréstimos principais da taxa fixa era essencialmente inalterada do quarto precedente e a taxa para empréstimos secundário-principais da taxa fixa caiu realmente! Ao contrário, a taxa de delinquência para hipotecas principais da ajustável-taxa aumentou 36% e as hipotecas secundário-principais da ajustável-taxa aumentaram 227%.

Claramente, as hipotecas da ajustável-taxa (“braços”) são o culpado e apresentam um problema original. Mas não há nada erradamente com BRAÇOS, desde que são utilizados responsàvel. Têm benefícios que você não pode encontrar com empréstimos da taxa fixa. Têm umas mais baixas taxas de interesse e abaixam correspondentemente pagamentos mensais. Permitem que os devedores qualifiquem para empréstimos que não receberiam de outra maneira (de que a maioria vasta paga com sucesso cada mês). Sinal de adição, apenas não faz o sentido obter um empréstimo de uma taxa fixa de 30 anos, quando na realidade a maioria de povos vendem ou refinanciam suas HOME cada 5-7 anos.

Por todo o país, Califórnia conduz a maneira com sobre as 17% de todas as hipotecas de taxa ajustável secundário-principais. Similarmente, Califórnia tem sobre 19% das execuções duma hipoteca para empréstimos secundário-principais do BRAÇO. De facto, os mesmos quatro culpados; Califórnia, Nevada, o Arizona e Florida, têm mais de um terço dos braços secundário-principais da nação, mais de um terço das execuções duma hipoteca ligados nos braços secundário-principais, e a maioria do aumento de âmbito nacional nas execuções duma hipoteca.

Um outro fator a considerar é a distinção entre devedores owner-occupied e do accionista (não-proprietário ocupado). Uma maioria das delinquências e dos começos da execução duma hipoteca pode ser atribuída diretamente aos empréstimos ocupados não-proprietário. Isto é porque os accionistas são notórios para optar em hipotecas quando o mercado mergulha e vêem o valor de suas propriedades que evaporam. Mais adicional agravar o problema, parte dos accionistas de empréstimos optados era 32% em Nevada, 25% em Florida, 26% no Arizona, e 21% em Califórnia. Yep, aqueles mesmos quatro estados. Aquelas taxas são comparadas altamente com uma taxa de somente 13% para o restante do país. E aquelas porcentagens aumentarão certamente como os valores dos bens imóveis continuam a declinar.

Uma mais coisa. Os media foram rápidos responsabilizar corretores de hipoteca “forçar” devedores em empréstimos secundário-principais da ajustável-taxa. Eu rio cada vez que eu ouço aquele. Qualquer um que foi nunca um corretor de hipoteca sabe que você não pode forçar um empréstimo em devedores, em prima ou em secundário-principal. Não trabalha como aquele anymore. Os proprietário são mais sofisticados do que sempre antes. Têm o acesso ao Internet, à televisão e às mass media, e analisam programas disponíveis do empréstimo. Compreendem a diferença entre taxa fixa e empréstimos da ajustável-taxa, entre pagamentos amortizada e do interesse-somente, e entre “a documentação indic” e cheia. Compram e exploram alternativas. Finalmente, selecionam o empréstimo que querem, não seu corretor de hipoteca. Não obstante o que os media dizem, trabalhos desse processo com sucesso para a maioria vasta de proprietário americanos.

Tudo anunciado, a crise secundário-principal da hipoteca é ruim, mas não quase tão mau quanto os media o mandariam acreditar. Se você escava mais profundo no exame, e segrega os quatro estados de problema, braços do subprime, e empréstimos do accionista, você descobrirá que aquela com a maioria vasta de proprietário americanos, a opção e a execução duma hipoteca não são edições. Pelo menos não ainda.

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