Hé, attendez une minute ! Ces derniers mois, les medias nationaux a demeuré sur l'effondrement du marché hypothécaire de subprime et de la montée subite des forclusions. Mais il y a un autre côté à cette histoire qui devrait également être considérée.

L'association de banquiers d'hypothèque a récemment libéré son enquête nationale de délinquance et ne sont pas les nombres ce que vous pouvez penser. Vraie, la cadence des prêts tombant dans le dernier trimestre de forclusion était la plus haute dans l'histoire de 54 ans de l'étude. 8.4% de prêts de subprime étaient plus de 90 jours en retard ou déjà dans le procédé de forclusion. Que la statistique sobering, mais lui manque le point. Si 8.4% sont sérieusement délinquant ou dans la forclusion, 91.6% des emprunteurs secondaire-principaux sont actuels avec leurs prêts et effectuer leurs paiements d'hypothèque à l'heure. Ils apprécient les avantages du propriétaire de logement. Ces emprunteurs ont été donnés l'occasion au propre (plutôt qu'au loyer) en raison de la disponibilité des prêts secondaire-principaux et ont avec succès tiré profit de cette occasion. Pour eux, « le rêve américain » est devenu une réalité.

Naturellement, la cadence de défaut 8.4% est haute, mais les problèmes financiers imprévus se produisent. Après tout, les gens n'achètent pas des maisons, sortent des prêts, et ne se transfèrent pas alors intentionnellement. Habituellement quelque chose de sérieux s'avère justement perturber le processus normal. Généralement, c'est perte du travail, de divorce, de catastrophe médicale, ou d'une autre urgence financière imprévue qui fait transférer des personnes. Maintenez dans l'esprit, bien que, vous ne deviez pas un emprunteur secondaire-principal avoir des problèmes financiers. Amorcez les emprunteurs également se transfèrent sur leurs prêts et détruisent leurs maisons dans la forclusion (personne n'est immunisé sur ce marché). Sûrs, les pourcentages sont plus hauts pour les emprunteurs secondaire-principaux, mais ils sont typiquement dans une situation financière plus vulnérable. Naturellement, ils ont un taux d'intérêt plus élevé et payent à de plus grands paiements d'hypothèque chaque mois, ainsi coupez-les un certain mou. Sans se soucier, la solution n'est pas au subprime de coupure prêtant, mais embrasser plutôt les seuls besoins de ces emprunteurs. Particulièrement maintenant, les prêteurs doivent offrir aux propriétaires d'une maison contrevenants des programmes pour restructurer leurs prêts et pour éviter la forclusion. Regard de Let à pourquoi.

Fouille plus profonde dans l'enquête de MBA, nous découvrons plusieurs faits étonnants. Par exemple, la montée subite dans le dernier trimestre de forclusions secondaire-principales a été pilotée par quatre grands états, Californies, Arizona, Nevada, et Floride. Si elle n'étaient pas pour l'avalanche de forclusions dans ces quatre états, il y aurait eu une baisse globale dans la cadence des classements de forclusion dans tout le pays. Les états de Thirty-four ont enregistré réellement une diminution de la cadence de nouvelles forclusions de forclusion dans le dernier trimestre, et les états restants (autre que ces quatre) ont enregistré seulement une augmentation modeste.

Il y a également une grande divergence entre la cadence et les prêts fixes de réglable-cadence. La cadence de délinquance pour des prêts fixes principaux de cadence était essentiellement inchangée du quart précédent et la cadence pour des prêts fixes secondaire-principaux de cadence est tombée réellement ! En revanche, la cadence de la délinquance pour des hypothèques principales de réglable-cadence a augmenté 36% et les hypothèques secondaire-principales de réglable-cadence ont augmenté 227%.

Clairement, les hypothèques de réglable-cadence (« bras ») sont le coupable et présentent un seul problème. Mais il n'y a rien mal avec des BRAS, si elles sont utilisées de façon responsable. Elles ont des avantages que vous ne pouvez pas trouver avec des prêts fixes de cadence. Elles ont des taux d'intérêt d'intérêt inférieurs et abaissent également des paiements mensuels. Elles permettent à des emprunteurs de qualifier pour des prêts qu'elles ne recevraient pas autrement (dont la grande majorité payent avec succès chaque mois). Plus, il juste ne se comprend pas d'obtenir des 30 prêts de cadence fixés par an, quand en réalité la plupart des personnes vendent ou refinancent leurs maisons tous les 5-7 ans.

Dans tout le pays, la Californie mène la voie avec plus de 17% de tous les emprunts-logement à taux variable secondaire-principaux. De même, la Californie a plus de 19% des forclusions pour des prêts secondaire-principaux de BRAS. En fait, les mêmes quatre coupables ; La Californie, le Nevada, l'Arizona et la Floride, ont plus d'un tiers des bras secondaire-principaux de la nation, plus d'un tiers des forclusions mis en marche sur les bras secondaire-principaux, et la majeure partie de l'augmentation dans tout le pays des forclusions.

Un autre facteur à considérer est la distinction entre les emprunteurs occupés par le propriétaire et d'investisseur (non-propriétaire - occupé). Une majorité des delinquencies et des débuts de forclusion peut être attribuée directement au non-propriétaire - prêts occupés. C'est parce que les investisseurs sont notoires pour se transférer sur des hypothèques quand le marché plonge et ils voient la valeur de leur évaporation de propriétés. Autre l'exacerbation du problème, la part des investisseurs des prêts transférés était 32% au Nevada, 25% en Floride, 26% en Arizona, et 21% en Californie. Ouais, ces mêmes quatre états. Ces cadences sont haut comparées à une cadence seulement de 13% pour le reste du pays. Et ces pourcentages augmenteront certainement comme les valeurs de propriété continuent à diminuer.

Une plus de chose. Les medias a été rapide pour blâmer l'hypothèque sponsorise pour « forcer » des emprunteurs dans des prêts secondaire-principaux de réglable-cadence. Je ris chaque fois que j'entends cela. N'importe qui qui a jamais été une hypothèque sponsorisent sait que vous ne pouvez pas forcer un prêt sur des emprunteurs, la perfection ou secondaire-principal. Cela ne fonctionne plus comme celui. Les propriétaires d'une maison sont plus sophistiqués que toujours avant. Ils ont accès à l'Internet, à la télévision et aux mass media, et analysent des programmes disponibles de prêt. Ils comprennent la différence entre la cadence et les prêts fixes de réglable-cadence, entre les paiements amorti et d'intérêt-seulement, et entre la documentation « indiquée » et pleine. Ils font des emplettes et explorent des solutions de rechange. Finalement, ils choisissent le prêt qu'ils veulent, non leur hypothèque sponsorisent. Indépendamment ce que les medias indique, travaux de ce processus de avec succès pour la grande majorité de propriétaires d'une maison américains.

Tout sonné, la crise secondaire-principale d'hypothèque est mauvais, mais pas presque aussi le mauvais que les medias vous feraient croire. Si vous creusez plus profond dans l'étude, et isolez les quatre états de problème, bras de subprime, et prêts d'investisseur, vous découvrirez que c'avec la grande majorité de propriétaires d'une maison américains, le défaut et la forclusion ne sont pas des questions. Au moins pas encore.

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